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Cosa dice la legge
Pertinenza
dell’ultimo piano
L'ambiente
ricavato sotto il tetto dell'edificio in condominio, in modo
da formare
una
camera d'aria limitata in alto dalla struttura
del tetto ed in basso dal solaio il cui perimetro
corrisponde ai vani
dell'ultimo piano (cosiddetto sottotetto), assolve, di
regola, ad una
funzione
isolante
e
protettiva di questi vani e, quando non risulti una diversa
destinazione o non sia diversamente disposto dal titolo, non
è, quindi, oggetto di comunione ma costituisce
pertinenza
dell'appartamento dell'ultimo piano.
Il sottotetto
di un edificio
in condominio se non è incluso esplicitamente tra le parti
comuni di un condominio e se non ci sono altri titoli
comprovanti la proprietà e poiché esso di regola assolve
una funzione isolante e protettiva (dal caldo e dal freddo)
dell’ ultimo piano
costituisce normalmente
una pertinenza di questo, qualora non ne sia dimostrata una
destinazione diversa.
L' alloggio
sottostante
il sottotetto si pone in
rapporto di
dipendenza con i vani stessi cui serve da
protezione e non può essere, pertanto, da questi ultimi
separato.
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 Vivere in un sottotetto
Il sottotetto si configura spesso come uno
spazio particolare.
La sua particolarità dipende da molti fattori, alcuni evidenti,
quali per esempio il tetto e il suo rapporto
con il cielo o le finestre.
Altri sono meno evidenti ma molto
vincolanti tra cui, per esempio la presenza delle
colonne di scarico o la possibilità di realizzarne di
nuove senza dover passare attraverso i locali dei piani
sottostanti.
 La necessità di allacciarsi alle colonne di scarico esistenti,
talvolta poche o inesistenti, obbliga il progettista a disporre i
bagni e la cucina della nuova mansarda in modo tale
da raggiungere le suddette colonne e pertanto o esattamente
sopra i servizi del piano sottostante, oppure ad una distanza
tale che attraverso le necessarie pendenze le si possa raggiungere.
La presenza delle colonne di scarico costituisce, dunque, un
vincolo abbastanza forte per la distribuzione dei locali al
sottotetto.
Nel caso di una
abitazione indipendente, un
altro vincolo forte è dato dalla
posizione dell’accesso:
quasi sempre attraverso le scale condominiali, oppure nei casi più fortunati,
con l’ascensore, in linea di massima la posizione dell’ingresso
deve essere adeguata a quella degli ingressi dei piani sottostanti.
Nel sottotetto la zona con
altezza maggiore è,
generalmente
al centro.
Se negli appartamenti “tradizionali” la zona centrale
è quella destinata di solito a un corridoio o anticamera, così da dare alle stanze le
finestre, nel caso del sottotetto sarebbe un peccato “sprecare”
la zona con maggiore altezza per uno spazio accessorio quale
quello di un corridoio.
Poiché, inoltre, uno dei requisiti fondamentali è l’altezza, il fatto di perdere lo spazio con altezza maggiore
significa rischiare di non riuscire a realizzare del tutto la
trasformazione a meno di cambiare progetto.
Ecco perché nel caso
del sottotetto la tipologia più adatta è quella
dell’appartamento a pianta libera, in cui la
zona a giorno funge anche da
spazio di
distribuzione centrale su cui si aprono altri
locali.
Abitare una
mansarda
Per certi
regolamenti edilizi
il sottotetto
può essere trasformato in
abitazione, presentando un adeguato progetto
all’amministrazione comunale che comprenda anche disegni
delle parti esterne, pagando eventuali oneri per il
cambio di destinazione d’uso e le urbanizzazioni.
Per rendere abitabile e trasformare un sottotetto in
abitazione è necessario di solito
rinforzare la soletta per adeguarne le possibilità
di carico, ferme restando, anche in questo caso, le
verifiche statiche sull’intero fabbricato e
geologiche sul terreno
Solaio abitabile:
è il caso più favorevole, in quanto le condizioni
strutturali e cioè la portata del pavimento, l’isolamento
termoacustico e gli impianti elettrico, idraulico e
riscaldamento sono già soddisfatte o possono esserlo
con lavori limitati e con costi contenuti e in cui
l’altezza media è già in regola. In Lombardia,il minimo è
2,40 metri in ogni locale abitabile e, cioè,
ovunque salvo che in bagno e ripostigli.
Trasformare un sottotetto
in abitazione comporta normalmente la realizzazione sul
tetto comune di
abbaini, nonché l’apertura di
finestre per dare luce
alla nuova unità.
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