regionali, il fenomeno della
trasformazione dei sottotetti in abitazione ha
conosciuto una
crescita esponenziale
in tutte le regioni ove
esso è permesso.Di chi è il sottotetto?
Per definizione il sottotetto è uno spazio poco confortevole, in quanto non isolato termicamente e poco illuminato. Data la sua funzione “accessoria” nel nostro immaginario collettivo il solaio è anche un luogo polveroso in cui vengono riposti i ricordi e gli oggetti poco utilizzati.
Nel caso di suddivisione del sottotetto condominiale in diverse proprietà per poter fare un intervento di trasformazione occorre mettersi d’accordo tra condomini per predisporre un progetto sistematico e complessivo che tenga conto delle diverse esigenze, ma che sia uniforme dal punto di vista architettonico.
In alternativa occorre rilevare le proprietà altrui, oppure, avere la fortuna che la propria porzione di sottotetto si trovi direttamente sopra l’appartamento cui possa essere facilmente collegato mediante una scala interna, ferma restando, in questo caso, la necessità di portare la richiesta in assemblea in modo da verificare di non ledere i diritti degli altri condomini che, normalmente, si dimostrano poco disponibili ad autorizzare interventi parziali.
Occorre precisare
che
spesso anche le pubbliche amministrazioni sono più propense
ad autorizzare interventi che si realizzino sull’intero
tetto piuttosto che parziali, il cui impatto non è sempre
dei migliori.
A meno di casi molto particolari, l'intervento di
trasformazione in abitazione interessa le
parti esterne
dell'edificio, con
particolare
riferimento alle
facciate e alla
copertura che viene
alzata o modificata
con l’aggiunta di
abbaini e finestre
ma anche di
terrazzi, camini o
altro.
Indennità di sopralzo
Benché questi tipi di interventi siano legittimi sotto il profilo delle leggi urbanistiche, una volta ottenute le necessarie autorizzazioni, lo stesso progetto può trovare opposizione tra i condomini anche quando il regolamento di condominio non contenga prescrizioni particolari per casi di questo tipo:
infatti, il progetto potrebbe, oltre che suscitare invidia da parte di chi non fosse coinvolto nell’operazione, essere additato come pregiudicante l'aspetto architettonico dell'edificio o di diminuire notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti, oppure perchè le condizioni statiche dell'edificio non lo consentano.
In tal senso occorre precisare che qualora il sottotetto fosse già praticabile il peso del nuovo è normalmente poco rilevante sull’intero edificio. Qualche volta si è obbligati a corrispondere agli altri condomini una indennità.
Per il calcolo dell’ "indennità di sopralzo", deve essere assunto come elemento base per il calcolo il valore del suolo su cui sorge l’edificio o la parte di esso che viene sopraelevato; questo valore deve poi essere diviso per il numero dei piani (compreso quello di nuova costruzione), deducendo infine dal quoziente così ottenuto, la quota che spetterebbe al condomino che esegue la sopraelevazione; la somma residua costituisce l’ammontare dell’indennità, da ripartirsi tra gli altri condomini.
Da non dimenticare che il recupero del sottotetto impone una modifica delle tabelle millesimali in quanto non più rispondenti ai valori originari dell'edificio.
Sottotetto condominiale
La regola suesposta perde valore qualora il sottotetto abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne, anche in via potenziale, l'utilizzazione come vano autonomo (deposito, stenditoio, solaio, ecc.) da parte dell’intero condominio, di cui si può presumere che sia “pertinenza”, specialmente se direttamente collegato alle scale condominiali così da costituire elemento integrante delle parti comuni.
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