Il compromesso o promessa di vendita

è lo strumento giuridico che consente al compratore di cercare la somma necessaria all'acquisto e di stipulare successivamente l'atto pubblico di compravendita.

È indispensabile pertanto attivarsi per ricercare una banca che soddisfi l'esigenza del caso e che tenga conto delle caratteristiche peculiari del richiedente.

LA RICHIESTA DI MUTUO
Una volta individuata la banca occorre compilare con la massima precisione possibile la domanda di finanziamento in tutte le sue parti.

---

Le domande di mutuo

richiedono in genere le seguenti informazioni:

• i dati anagrafici del richiedente o dei richiedenti il finanziamento

• la residenza

• l'attuale abitazione: se in affitto, in proprietà o se presso terzi

• la composizione del nucleo familiare

• le persone a carico

• l'occupazione attuale: se dipendente o lavoratore autonomo

• l'anzianità di servizio o di lavoro autonomo

• il settore lavorativo/produttivo

• se lavoratore dipendente: l'indicazione del datore di lavoro e la qualifica

• il reddito netto mensile e annuale

• la descrizione dell'unità immobiliare e delle sue pertinenze (superficie totale, coperta e scoperta; fronti stradali; numero piani; anno di costruzione)

• il valore della costruzione

• una dichiarazione di non avere debiti ovvero di averne: in quest'ultimo caso occorre precisare l'importo e l'identità dei creditori.

IL PARERE PRELIMINARE DI FATTIBILITÀ
I dati e le richieste contenuti nella domanda consentono alla banca di esprimere un primo parere di fattibilità sull'operazione di mutuo. La concessione o meno della somma richiesta dipende in genere dal concorso di più elementi:

• il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari (nucleo familiare) desunto dalla dichiarazione dei redditi;

• il valore dell'immobile oggetto del finanziamento;

• la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi (fideiussione, pegno).

Dall' esame dei dati sopra elencati la banca o l' agenzia a cui ci si è rivolti sarà in grado di esprimere un proprio "parere di fattibilità".

Uno dei principali elementi utilizzati dalla banca per determinare l'importo del mutuo è il cosiddetto rapporto "rata/reddito": la rata del mutuo, calcolata ai valori del momento, non dovrebbe indicativamente superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti.

LA RICHIESTA DI DOCUMENTAZIONE
Ottenuto il parere di fattibilità sul finanziamento richiesto è necessario inoltrare alla banca tutta la documentazione necessaria per confermare quanto già dichiarato informalmente nella richiesta di mutuo. La Banca provvede alla richiesta, anche per via e-mail, della seguente documentazione:

Lavoratori dipendenti

• dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente;

• originale dell'ultima cedola dello stipendio e copia del modello CUD (in alternativa copia del mod. 730 o "Unico").

Lavoratori autonomi o liberi professionisti

• copie del modello "Unico" (ex. Modello 740)

• estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.)

• se professionista, attestato di iscrizione all' Albo professionale cui appartiene.

Per tutti e a integrazione dei documenti sopra elencati

• certificato di nascita

• certificato di stato civile oppure estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni

• l'estratto di matrimonio deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi

• nell'ipotesi di persone divorziate o separate legalmente bisogna presentare copia della sentenza del tribunale

• copia della "promessa di vendita" o "compromesso"

• planimetria, con l'indicazione delle proprietà confinanti sia dell'immobile sia delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box)

• copia del certificato di abitabilità

• copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile

• se l'immobile è pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell'ufficio successioni.

LA DELIBERA DEL FINANZIAMENTO
La banca, acquisita la documentazione inoltrata ed effettuati ulteriori accertamenti (quali l'acquisizione della "dichiarazione notarile preliminare" sul bene offerto in garanzia, nonché della "relazione tecnico-estimativa" redatta da un tecnico di sua fiducia), è in grado di deliberare il finanziamento. A delibera avvenuta la banca ne dà immediata comunicazione al richiedente e fissa la data della stipula dell'atto pubblico di finanziamento (concessione formale del mutuo).

FINANZIAMENTO MASSIMO
L'importo massimo finanziabile è in genere l'80% del valore di mercato del bene immobile oggetto dell'ipoteca. Alcune banche finanziano fino al 100%, anche se a tassi più onerosi e con ulteriori garanzie. Anche per finanziamenti entro il limite dell'80% possono a volte essere richieste, in aggiunta alla garanzia ipotecaria, altre garanzie supplementari che siano ritenute idonee e necessarie dalla Banca.

IL CONTRATTO DI MUTUO E LA COSTITUZIONE DI IPOTECA
Il contratto di mutuo è la fase conclusiva del procedimento iniziato con la sottoscrizione della proposta di acquisto e della promessa di vendita (compromesso). Il mutuo viene stipulato davanti ad un notaio, presenti la Banca e il richiedente il finanziamento, e va redatto per atto pubblico. Oggetto dell'atto è il trasferimento di una somma di denaro della banca al cliente, con l'assunzione da parte di quest'ultimo dell'obbligo di restituire alla banca altrettanto denaro.

Costituzione dell'ipoteca
Di norma, insieme all'atto di mutuo viene costituita l'ipoteca a favore della banca sulla unità immobiliare oggetto del finanziamento. L'ipoteca costituisce la garanzia che tutela la banca e viene iscritta nei Pubblici Registri immobiliari per renderla pubblica. Le banche richiedono l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado per un valore superiore al finanziamento erogato (dal 150% al 300%). L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:

• gli interessi nella misura concordata;

• gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;

• i premi assicurativi;

• gli oneri erariali, i tributi, le spesa, gli oneri notarili, professionali, ecc.

• le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto.

L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni (se il mutuo dura di più occorre rinnovarla). All'estinzione del mutuo, in base alla legge 40/2007 (Legge Bersani), la banca provvede automaticamente alla cancellazione dell'ipoteca, senza costi per il cliente.

L’EROGAZIONE DELLA SOMMA MUTUATA
Al fine di snellire al massimo le procedure e gli oneri contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione, ecc.) si fa ricorso, nello stipulare un contratto di mutuo ipotecario, allo strumento del "contratto unico".
Esso si configura come un mutuo ove l'erogazione dell'intera somma data in prestito ha formalmente luogo contestualmente alla stipula dell'atto; ma la somma viene pure contemporaneamente riversata dal cliente alla banca a titolo di deposito a garanzia dell'iscrizione ipotecaria.
Nei dieci giorni successivi alla avvenuta iscrizione, tempo stabilito dalla legge per il consolidamento della ipoteca, la somma viene definitivamente riconsegnata al mutuatario.
Per semplificare e agevolare la transazione la banca in genere attiva il cosiddetto pre-finanziamento: rende cioè immediatamente disponibile la somma, sulla quale verranno pagati gli interessi per i giorni trascorsi dall'erogazione al completamento della pratica notarile di ipoteca