la compravendita immobiliare è l’accordo formale con il
quale una parte, detta venditrice, trasferisce ad
un’altra, detta acquirente, la proprietà di un
determinato immobile a fronte del pagamento del prezzo
pattuito.
Per questi elementi di scambio, la compravendita
(scambio di cosa contro denaro) si distingue dalla
permuta (scambio di cosa contro cosa).
L'atto di compravendita, detto anche rogito,
normalmente si stipula davanti al notaio, presenti il
venditore e il compratore, ed è redatto in forma
pubblica. In tal modo il notaio garantisce l’identità
delle parti, la legalità dell’atto e la veridicità di
quanto in esso dichiarato.
Al notaio spettano i controlli formali
sull’esistenza di ipoteche o altri vincoli, sul rispetto
delle norme edilizie e la conformità del rogito con gli
atti precedenti (ad es.: il compromesso).
Il rogito è l'atto conclusivo della compravendita.: a
seguito degli aggiornamenti normativi disposti dalla
legge finanziaria 2006 (266/2005) e del decreto Bersani
223 del 2006 (diventato poi legge 248/2006), nelle
cessioni di immobili ad uso abitativo intercorse tra
privati il rogito deve riportare, tra gli altri dati:
l’effettivo valore di cessione dell’immobile
le indicazioni delle modalità di pagamento (assegno, bonifico,
etc)
l’eventuale ricorso di una o di entrambe le parti ad attività di
mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi
del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione
sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se
soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non
legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la
partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo
degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio
le spese sostenute per detta attività, con le modalità di
pagamento della stessa.
In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo degli agenti
di affari in mediazione, il notaio, inoltre, è obbligato
ad effettuare apposita segnalazione all’Agenzia delle
Entrate.
LE IMPOSTE SULL'ACQUISTO DELLA CASA
L'acquisto della casa comporta il pagamento di
alcune imposte, che variano a seconda della destinazione
dell'immobile e del soggetto venditore. Quando si
acquista la “prima casa” si può godere di un regime
fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in
misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente
dovute.
Se oggetto dell'acquisto è la prima casa l'atto
di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
quando il venditore è un privato
imposta di registro del 3%
imposta ipotecaria fissa di 168 euro
imposta catastale fissa di 168 euro
quando si acquista da impresa costruttrice o
ristrutturatrice entro 4 anni dall’ultimazione
lavori
IVA del 4%
imposta di registro fissa di 168 euro
imposta ipotecaria fissa di 168 euro
imposta catastale fissa di 168 euro
quando si acquisto da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o
ristrutturazione oppure si acquista da impresa
costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 4 anni
all’ultimazione lavori
IVA esente
imposta di registro del 3%
imposta ipotecaria fissa di 168 euro
imposta catastale fissa di 168 euro
Se oggetto dell'acquisto è un immobile ad uso
abitativo non prima casa l'atto di compravendita è
soggetto alle seguenti imposte:
quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non
costruttrice”e che non ha eseguito lavori di restauro,
risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa
“costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 4
anni dalla data di ultimazione dei lavori
imposta di registro del 7%
imposta ipotecaria del 2%
imposta catastale del 1%
quando il venditore è un’impresa costruttrice (o
di ristrutturazione) che vende entro 4 anni
dall’ultimazione lavori
IVA del 10% (20% se immobile di lusso)
imposta di registro fissa di 168 euro
imposta ipotecaria fissa di 168 euro
imposta catastale fissa di 168 euro
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale
sono versate dal notaio al momento della registrazione
dell’atto. Dal 1° gennaio 2007 ( per effetto della legge
finanziaria per il 2007), soltanto per le compravendite
di immobili ad uso abitativo, comprese le relative
pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato
(acquirente), si può assumere come base imponibile il
valore catastale, anziché dal corrispettivo pagato.
Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non
è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o
uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo
pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal
valore catastale.
Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base
imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato
nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.
In riferimento a queste cessioni, le nuove disposizioni
consentono all’ufficio di rettificare direttamente la
dichiarazione annuale IVA del venditore se il
corrispettivo dichiarato è inferiore al valore normale
del bene.
La legge definisce come valore normale il prezzo
o il corrispettivo mediamente praticato per beni o
servizi della stessa specie o similari in condizioni di
libera concorrenza e al medesimo stadio di
commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è
stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo
più prossimi (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del
1972).
L’acquirente può chiedere al notaio che la base
imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte
(registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal
valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal
prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito
deve riportare anche il valore catastale dell’immobile.
L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto
sia indicato l’effettivo importo pattuito per la
cessione del bene immobile.
Nel caso in cui la compravendita sia tassata sia tassata
sulla base del valore catastale la legge stabilisce,
inoltre, che le tariffe notarili devono essere ridotte
del 30%.
Se, però, per l’acquisto della casa, l’acquirente ha
contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario,
la base imponibile non può essere inferiore
all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.
Allo stesso tempo, non è possibile detrarre ai fini
Irpef interessi passivi derivanti da importi di mutuo
superiori al prezzo di acquisto.
L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione
comportano (oltre all’applicazione della sanzione
penale) l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di
registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti.
In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore
di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano
richiesto la tassazione sulla base del valore catastale.
Inoltre sono previste onerose sanzioni pecuniarie
amministrative.
Dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini
Irpef (nella misura del 19%) i compensi corrisposti agli
intermediari immobiliari per l'acquisto dell'unità
immobiliare da adibire ad abitazione principale. La
detrazione è fruibile per un importo comunque non
superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in
detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno
d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più
proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di
1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari
in ragione della percentuale di proprietà.
L’acquirente, per poter fruire dell'applicazione
delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul
valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita
richiesta al notaio.
È
stato cancellato l’obbligo di allegare ai contratti di
compravendita o di locazione di immobili usati la “dichiarazione
di conformità” degli impianti, previsto dall’articolo 13 del DM
37/2008 relativo all’installazione degli impianti all'interno
degli edifici.
È
previsto, inoltre, che entro il 31 marzo 2009 siano:
disciplinate le disposizioni in materia di installazione
degli impianti all’interno degli edifici
semplificati gli adempimenti per i proprietari di
abitazioni e per le imprese
Se oggetto dell'acquisto è la prima casa l'atto
di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
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